地產(chǎn)股洶涌上漲，預(yù)售金松綁傳言是否過度解讀？

2021年房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈普遍承壓，其中最重要的問題之一，就是預(yù)售資金監(jiān)管變得異常嚴格。在樓盤停工多點開花的大背景下，許多城市的預(yù)售金監(jiān)管政策層層加碼。 新春來臨，房企預(yù)售金監(jiān)管或許迎來松綁。2月10日晚間，市場消息稱“全國性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法”已于近日制定出臺，要求各地方根據(jù)工程造價合同等核定重點監(jiān)管資金額度。此舉意味著，去年下半年來趨緊的監(jiān)管局面有望得到放松。受此消息刺激，11日上午，房地產(chǎn)開發(fā)、家居裝修、建筑、地產(chǎn)中介代理等板塊齊聲上漲，多股漲停。 對于這一“利好消息”，多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)高管及一線投融資從業(yè)者對第一財經(jīng)發(fā)表了謹慎觀點。首先是地方和企業(yè)層面尚未接到正式通知或看到正式文件出臺；其次，即便消息屬實，房地產(chǎn)從業(yè)者普遍認為對行業(yè)利好有限。 “對信用已崩潰的那部分房企不會產(chǎn)生實質(zhì)正面影響。”一名受訪者表示。 此外有業(yè)內(nèi)人士指出，按照工程造價總額為基數(shù)進行監(jiān)管額度計算并不是新事物，此前很多地方政府已經(jīng)按類似辦法執(zhí)行，因此未必能帶來太多資金量釋放。 A股8只地產(chǎn)股漲停 2月11日，房地產(chǎn)及其上下游產(chǎn)業(yè)鏈板塊一掃陰霾，領(lǐng)跑股市。 截至中午12時，A股裝修建材板塊整體大漲3.3%，建筑板塊整體漲2.8%，房地產(chǎn)開發(fā)板塊漲1.2%。港股地產(chǎn)代理板塊漲4.74%，樓宇建造板塊整體漲3.4%，家居裝修零售板塊整體漲3.3%，地產(chǎn)發(fā)展商板塊漲1.3%。 具體看上市企業(yè)，上午開盤后不久，A股的泰禾集團、榮安地產(chǎn)、南山控股、天保基建、金科股份、京投發(fā)展、嘉凱城、中國武夷8只股票漲停，新城控股漲6.3%，萬科A漲2.3%，陽光城漲1.0%。港股內(nèi)房股中，時代中國漲7.8%，富力地產(chǎn)漲7.3%，世茂集團漲6.6%，中國奧園漲6.4%。港股地產(chǎn)代理上市公司易居企業(yè)控股漲幅達5.4%。 為何一則關(guān)于商品房預(yù)售資金管理的消息，能讓股市掀起這么大的波瀾？這對房地產(chǎn)究竟釋放了怎樣的信號？ 過去，商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法由各地地方政府制定，標準和實施細則都不統(tǒng)一。有城市要求預(yù)售款全額轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶并監(jiān)管40%-50%，也有城市僅監(jiān)管5%。但去年下半年以來，由于房企資金鏈緊張，多地出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目停工現(xiàn)象，因此很多城市趕緊給預(yù)售資金監(jiān)管套上“緊箍咒”，嚴格限制房企取用預(yù)售資金。 有統(tǒng)計顯示，去年下半年，超過40城收緊了預(yù)售資金監(jiān)管，如上調(diào)監(jiān)管額度占比、“將全部購房款納入監(jiān)管”、不再區(qū)分重點監(jiān)管和一般監(jiān)管、提高支付節(jié)點要求、拉長支取時間等。此外，在執(zhí)行層面，監(jiān)管部門對于企業(yè)盤活預(yù)售資金的方式、工程進度及質(zhì)量等核查也更趨嚴格。 貝殼研究院高級分析師潘浩稱，多地通過收緊預(yù)售資金監(jiān)管預(yù)防“交付風(fēng)險”，有利于維護購房者權(quán)益，但部分城市出現(xiàn)了過度收緊的情況，這對于財務(wù)結(jié)構(gòu)較為一般的房企而言，意味著在艱難時刻遭遇更大的流動性壓力，使企業(yè)整體償付和投資能力受到影響。 監(jiān)管的層層加碼，導(dǎo)致一種奇怪的現(xiàn)象出現(xiàn)了——很多房企賬本上躺著幾百億，但實際可靈活動用資金只有幾億，甚至還不了兩三億的債務(wù)，最終出現(xiàn)實質(zhì)性債務(wù)違約，從而引發(fā)違約的“雪球”越滾越大。 此前，已有不少房企反映，資金鏈壓力大的主因就是遭遇了預(yù)售資金的強監(jiān)管。“去年上半年累死累活降價促銷賣掉一批房，但是最后能回到集團的資金還不到30%，這樣房企想自救也很難。”一家20強房企內(nèi)部人士曾對第一財經(jīng)表示，該公司去年11月發(fā)生債務(wù)違約。 據(jù)了解，在資金監(jiān)管上，各地標準不統(tǒng)一，有些地方卡得特別嚴。“有房企出險后，其他正常經(jīng)營企業(yè)去取錢時，也被卡得很死，拿不出來資金就會比較麻煩。”一家頭部房企的投資負責(zé)人告訴第一財經(jīng)。 根據(jù)市場消息，新出臺的全國性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法，與舊版規(guī)定最大不同之處，在于明確對預(yù)售資金的規(guī)定進行了全國統(tǒng)一，要求由市縣級城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)工程造價合同等核定，能確保項目竣工所需的資金額度，當賬戶內(nèi)資金達到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。 在虎年春節(jié)之前，就有消息稱，全國性的預(yù)售資金解綁政策正在起草制定中，以緩解地產(chǎn)行業(yè)流動性壓力。盡管當時只是一則傳言，也引發(fā)了不小的關(guān)注度。因為在房地產(chǎn)企業(yè)可依仗的資金中，賣房回款是確定性最高的類別，因此預(yù)售資金放松政策被寄予很大期待，一旦有任何風(fēng)吹草動，房地產(chǎn)行業(yè)情緒就會空前高漲。 “出險房企依然會被按住” 值得提及的是，截至目前，有關(guān)“全國性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法”并無任何正式文件對外公開。市場消息流傳后，第一財經(jīng)采訪了多家頭部房企，但身處市場一線的地產(chǎn)公司還未接到正式文件或通知。 “文件是住建部牽頭做的，但目前下面都還沒有看到。”一家大型房企的區(qū)域負責(zé)人對第一財經(jīng)表示。 一家TOP20房企內(nèi)部人士則告訴記者：“看到消息后，就咨詢了我們總部所在地房協(xié)，房協(xié)也還沒有看到相關(guān)文件。” “還沒有看到正式文件，傳得風(fēng)風(fēng)雨雨，希望它是真的。”某TOP20房企CFO稱。 大部分房企人士都認為，如果消息屬實，確實是對行業(yè)的整體利好，但具體細則如何、何時推行、各地如何落地執(zhí)行等，目前都沒有底，因此一線從業(yè)者的態(tài)度基本是謹慎的。 一家頭部房企投資部負責(zé)人表示，目前國家確實是希望銀行對房企加大放款力度，但銀行放下來的貸款(主要是開發(fā)貸和按揭貸)都進了監(jiān)管賬戶，取不出來，如果不把監(jiān)管賬戶規(guī)范起來，相當于上層的政策出來，到了尾端控制不了。 某TOP20房企的CFO則認為，政策如若屬實，那么是一個積極的信號，過去在預(yù)售資金監(jiān)管這塊，有地方做得“過火”，甚至有出于私利將房企資金放到第三方賬號并挪用的現(xiàn)象，新政策對于過往亂象有糾偏的作用。對于行業(yè)來說，應(yīng)該回到正常范疇，該監(jiān)管的就監(jiān)管，不該監(jiān)管的就放回給房企。 對于政策后續(xù)影響，該CFO認為，對于不同房企的影響要區(qū)分看待。信用好的房企，是收獲了重大利好，本身這些企業(yè)的資金監(jiān)管就相對比較松，跟出險房企是不同的。出險房企的監(jiān)管賬戶資金，接下來依然會被“按得死死的”。政策并不是雪中送炭，也不是江湖救急，政策不會影響行業(yè)洗牌，只是讓優(yōu)質(zhì)房企有空間和實力去收拾爛攤子。 “對出險房企來說，影響不大，因為現(xiàn)在很多項目是合作的，合作項目的資金之前都不敢分配，現(xiàn)在即使把錢盤回來，考慮到合作方的風(fēng)險，一樣不敢分配。”他表示。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，從最近各地的預(yù)售政策變化看，基本都是有松綁有收緊，核心依然是針對信用高的企業(yè)相對放寬，針對資金鏈緊張的企業(yè)反而繼續(xù)收緊，一方面可以釋放市場整體資金流動性，另外一方面保證了購房者的基本權(quán)益被保障。 一家TOP20房企的一線融資業(yè)務(wù)負責(zé)人認為，后續(xù)影響仍要分城市來看，因為盡管全國統(tǒng)一出政策，但具體細則制定和執(zhí)行仍然要靠地方，“我們的預(yù)售資金監(jiān)管戶余額確實是很大的，能釋放多少現(xiàn)在真不知道。” 多方博弈 同時，在業(yè)內(nèi)人士看來，即便預(yù)售金監(jiān)管政策有所松動，未來在執(zhí)行層面，也大概率會出現(xiàn)地方政府、房企、項目合作方的多方博弈。 從地方政府的角度來看，去年以來房企暴雷、項目停工的情況，確實帶來巨大壓力，尤其是部分房企資金“十鍋九蓋”，為了保交樓，地方政府不得不對預(yù)售金監(jiān)管層層加碼。 “上面喊話容易，但責(zé)任還是落在地方，地方政府責(zé)任是很大的。所以新政策要落地也不是那么容易，貫徹政策不可能一刀切，肯定會差異化處置。”上述TOP20房企CFO預(yù)估，出于擔(dān)責(zé)考慮，地方政府在執(zhí)行政策時會嚴謹考慮地方具體情況。 某頭部房企投資負責(zé)人也認為，現(xiàn)在誰都不敢保證公司不會出事，尤其民營房企，地方政府的態(tài)度依然相當謹慎。 而且實際上流傳的“新規(guī)”并不是新事物，此前很多地方政府已經(jīng)采取類似辦法執(zhí)行了。根據(jù)華西證券對50城此前預(yù)售資金監(jiān)管政策的調(diào)研，按照工程造價總額為基數(shù)進行監(jiān)管額度計算早已是一種主流方式，比如：大連要求重點監(jiān)管資金額度按照工程預(yù)算清冊總額的110%計算，寧波要求按照工程造價的130%計算。這與流傳的新政中“市縣級城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)工程造價合同等核定”的要求并沒有太大區(qū)別，因此并不會帶來太多資金量釋放。 有業(yè)內(nèi)人士指出，有些城市按照新政策來計算，不僅不會放松，還可能趨嚴。比如北京此前要求預(yù)售金重點監(jiān)管額度不得低于5000元/平方米，如果北京的實際工程造價超過5000元/平方米，則重點監(jiān)管額度反而上升。 億翰智庫認為，預(yù)售資金監(jiān)管嚴厲有其合理性存在，主要是為了維護消費者的合法權(quán)益，然而此前政策嚴厲程度似乎超出了預(yù)期，對于企業(yè)而言雪上加霜。因此，預(yù)售資金監(jiān)管應(yīng)該適度合理化，在市場和企業(yè)間找到平衡點。若消息為真，無疑將減輕企業(yè)資金負擔(dān)，但即使是放松，大概率也是在保障房屋正常交付的基礎(chǔ)上做適度的調(diào)整，不會有大范圍的松動，適度調(diào)整之后的資金或優(yōu)先用于支付拖欠供應(yīng)商的欠款等，這種適度調(diào)整對企業(yè)本身的幫助或許并不大。 此外，億翰智庫表示對于杠桿特別高、信用已崩潰的民營房企，預(yù)售資金監(jiān)管大概率不可能有所松動，松動之后無法保證企業(yè)能夠順利實現(xiàn)項目交付。因此放松的主要對象仍將是信用較高的、經(jīng)營穩(wěn)健型的企業(yè)。不同城市的基本面也有差異，若某一城市內(nèi)爛尾項目普遍，大概率不會明顯放松。 “即使出臺全國性的預(yù)售資金監(jiān)管新政，也不意味著放松預(yù)售資金監(jiān)管。地方政府為了保障購房者權(quán)益會明確。整體上看，部分城市因前期過度收緊可能有所放寬，具體執(zhí)行還會因城施策。”張大偉稱。 作者：馬一凡 張歆晨 吳斯旻