全國商品房預售資金監管意見出臺，對房企影響仍有待觀察

消息稱，意見明確，預售資金額度監管為“重點額度監管”，由市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等因素確定，能確保項目竣工所需的資金額度，當監管賬戶內資金達到監管額度后，超出額度的資金可由房企提取使用。管理辦法明確了預售資金監管的基本標準。對監管資金監管額度、交納范圍、取用條件等進行了明確。 據澎湃新聞了解到，此前該文件的征求意見稿于2021年底下發。 受此消息刺激，2月11日早間開盤后，房地產開發、家居裝修、建筑、地產中介代理等板塊齊聲上漲，多股出現漲停現象。 截至今日收盤，泰禾集團漲停，收3.36元/股；南山控股漲停，收5.04元 /股；榮安地產報2.85元/股，漲停；天保基建漲停，報3.29元/股。此外，金科股份報5.08元/股，漲停；京投發展漲停收盤，報5.32元/股；嘉凱城報2.89元/股，漲停。但從總體來看，房地產指數跌幅0.03%。 在2004版的《城市商品房預售管理辦法》中明確規定了開發企業預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設。商品房預售款監管的具體辦法，由房地產管理部門制定。但是，這么多年以來全國并沒有統一的預售資金監管規定，各地實行“一城一策”。 商品房預售資金是指購房人按照商品房預售合同約定的預購房款，一般包括支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款以及其他形式的購房款。 有房企人士對澎湃新聞表示，預售資金本身的意義在于督促房企合理使用資金，以保證項目的順利竣工。但此次的政策對于地產方面來說利好有限，“因企施策”或是預售資金監管調控的大方向。該人士認為，對于出險房企來說，該政策并不會放松監管預售資金監管賬戶，只會加強監管。盡管有些房企的預售資金監管戶余額確實是有很大一部分資金，但能具體能釋放多少出來目前還不知道。 目前，各地對于房企預售資金的監管力度各不相同。 據澎湃新聞不完全統計，2021年8月份以來，已有包括連云港、三明市、天津、秦皇島、鎮江、衡陽、漳州、蘭州、許昌、上海、重慶、成都、北京、石家莊、廈門等10數城陸續出臺相關文件，重點加強對新建商品房預售行為的監管，維護市場交易平穩健康。 與此同時，也有山東省煙臺市出臺新政降低守信房企預售資金監管比例，為部分優質開發商提供提取資金提供條件。 諸葛找房數據研究中心負責人王小嬙表示，上述意見意味著對預售資金的監管進行了全國統一，這一舉措有利于預售資金監管的規范性，當前國內各個城市的預售資金監管不一，而爛尾樓、延遲交房以及低質量房的現象不減，預售資金的監管顯得更為重要，實現全國標準管理更有利于商品房預售資金監管的落地，促進房地產行業的健康發展。 另外，該意見明確“預售資金額度監管為“重點額度監管”，根據工程造價合同等核定，能確保項目竣工所需的資金額度，當賬戶內資金達到監管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。這一點無疑是對房企來說有較大的利好，以往對于預售資金實行全監管，拉長了企業的回款周期，而房企的融資監管近年來更嚴，從而加大了房企的資金流壓力。此條細則增強了商品房預售資金的靈活性，加強了回款的流動性，有利于緩解房企的資金壓力，對房地產行業的內部循環也有著積極的作用。 貝殼研究院高級分析師潘浩認為，上述意見出臺后將大大加強預售資金管理的規范性和靈活性，有助于房企合理安排使用資金、穩健經營。目前看來，保持房企資金的適度流動性都是引領行業走出低谷的重要措施。在“保交付”方面，需要政府、企業、金融機構等多方面共同努力，促進風險平穩化解。