新型社區(qū)商業(yè)重構(gòu)生態(tài)圈 一站式家庭生活中心等成常見形態(tài)

隨著生活水平的提高和商業(yè)競爭的加劇，社區(qū)商業(yè)經(jīng)歷了從最初的住宅底商、居住區(qū)小賣店、零售店到住宅配套底商、商業(yè)街，再到購物中心的發(fā)展歷程。過去的社區(qū)商業(yè)具有一定的自發(fā)性，而如今是越來越多的頭部房企看中社區(qū)商業(yè)這片藍海，以產(chǎn)品線的形式打造出精品社區(qū)商業(yè)成為主流。社區(qū)商業(yè)的功能也從加強社區(qū)服務(wù)、投資性產(chǎn)品演變?yōu)閺秃闲蜕鐓^(qū)商業(yè)產(chǎn)品。商業(yè)設(shè)施也正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗式場所，一種為社區(qū)居民創(chuàng)造新鮮生活場所的方向發(fā)展。將公園、兒童游樂區(qū)、萌寵樂園導入，不斷涌現(xiàn)的新型社區(qū)商業(yè)空間開始進入到我們的視野。當前，一站式家庭生活中心、沉浸式商業(yè)公園、街區(qū)式購物中心成了較為常見的社區(qū)商業(yè)形態(tài)。 文/圖：廣州日報全媒體記者 劉麗琴 新變化： 從物業(yè)溢價到運營提升收益 王先生在幾年前花120萬元購買了一間40平方米的臨街商鋪，幾年過去商鋪的售價幾乎沒上升空間，而租客開的店也一直在變換。隨著電商的快速發(fā)展，人們消費習慣的改變以及新商業(yè)模式的不斷涌現(xiàn)，以前“一鋪養(yǎng)三代” 的情況越來越難實現(xiàn)了。合富數(shù)據(jù)顯示，1月，廣州商鋪市場成交量為57761㎡，同比上升85%，大宗交易和社區(qū)底商是商鋪市場成交的“基本盤”。社區(qū)商業(yè)即使在疫情期間也呈現(xiàn)較好韌性，憑借“社區(qū)1公里”的優(yōu)勢，以提供日常生活所需和貼近生活服務(wù)為主，吸引著各路資本關(guān)注。“這幾年社區(qū)商鋪的投資發(fā)生了很大的變化，以前主要依靠物業(yè)未來增值獲得投資回報，比較少考慮租售比，這兩年業(yè)內(nèi)開始注重對租金指標的評估。在樓價較高的區(qū)域，街鋪價格較高，從租金回報來看，租售比比較低，因此銷售困難。而一些新興區(qū)域的大型小區(qū)，比如廣鋼新城、亞運城，一些底商價格在3萬元左右，相對較低，租售比可達10%，成為業(yè)內(nèi)看好的投資標的。” 越和商業(yè)管理有限公司董事長陳暉對記者表示。作為商業(yè)觸覺敏感的專業(yè)商業(yè)運營公司，越和已經(jīng)投資運營了包括珠江新城興盛路風情街、芳村越和花鳥魚蟲市場、中六電腦城等在內(nèi)的十多個商業(yè)項目，以專業(yè)運營能力強著稱，也成為房企青睞的合作對象。 長租一個物業(yè)，通過分析調(diào)研找出租金回報最高的業(yè)態(tài)進行包裝運營，獲取租金收益，是越和一直以來的商業(yè)投資模式。而在四年前，越和成立了定位為大型社區(qū)商業(yè)運營商的新公司，明確表示看好社區(qū)商業(yè)，并出手購買了亞運城國際商業(yè)街3萬平方米的商鋪，旁邊還定制了一個四層的商場，面積超過5萬平方米。 陳暉表示，去年下半年，一些房企通過出售商用物業(yè)回籠資金，不少商鋪價格優(yōu)惠，提高了大宗交易的投資回報，還出現(xiàn)了“執(zhí)筍貨”，不過，這樣的情形并不會太久。有發(fā)展商或投資商統(tǒng)一運營的社區(qū)商鋪，其運營成本、持有風險相對于購物中心更低，且比散賣散租的商鋪更容易旺起來，管理服務(wù)水平和投資回報都更高。統(tǒng)一管理和運營也將是社區(qū)商業(yè)的發(fā)展趨勢。 新動向： 頭部房企研發(fā)系列產(chǎn)品線 隨著購物中心過去十年的快速發(fā)展，城市中心型商業(yè)趨向飽和，區(qū)域型商業(yè)格局也基本確定，想再掘出一桶金，并不容易。作為“生活的最后一公里”，社區(qū)商業(yè)有著龐大又穩(wěn)定的消費者群體，而針對社區(qū)消費者所表現(xiàn)出來的突出的服務(wù)能力和消費需求的滿足，也預示著其在未來商業(yè)模式中的潛力。因此，房企在城市商業(yè)中心打響地盤爭奪戰(zhàn)的同時，社區(qū)商業(yè)也成為掘金的焦點。不僅房企注意到了社區(qū)商業(yè)的大有可為，就連互聯(lián)網(wǎng)巨頭阿里和京東，也在積極布局社區(qū)商業(yè)。 可以看到，碧桂園、龍湖、萬科、保利等企業(yè)，已經(jīng)研發(fā)出了社區(qū)商業(yè)的系列產(chǎn)品線。碧桂園的社區(qū)商業(yè)以碧樂時光和碧樂坊為代表，標榜商務(wù)型社區(qū)商業(yè)。廣州萬科商業(yè)旗下已形成萬科廣場、萬科里等成熟產(chǎn)品線，在廣州累計運營5個購物中心和街區(qū)商業(yè)項目，體量超過28萬㎡。龍湖集團的主要商業(yè)地產(chǎn)品牌天街，定位為面向中等收入新興家庭的區(qū)域型購物中心，星悅薈體量則以3萬-5萬平方米為主，為居民社區(qū)等提供靈活多樣的商業(yè)配搭，滿足社區(qū)居民、商務(wù)白領(lǐng)或周邊人群的生活購物需求。 資深商業(yè)運營專家黃先生對記者表示，社區(qū)商業(yè)分為內(nèi)向型和外向型兩種，內(nèi)向型滿足小區(qū)業(yè)主的需求，外向型則可以輻射到周邊幾公里的范圍，形成一個區(qū)域消費目的地。樓盤總?cè)丝谝?guī)模為2000-5000戶的中型樓盤，商業(yè)配套的總規(guī)模可參照人均商業(yè)面積的0.5-0.7㎡/人的標準進行配置，或參照總建面的5%-7%的標準進行配置，可設(shè)定的商業(yè)層次多是“住宅底商+商業(yè)街”結(jié)合的模式；總?cè)丝?000-15000的大型樓盤，商業(yè)層次為“住宅底商+商業(yè)街+社區(qū)商業(yè)中心” ，人均商業(yè)面積0.7-0.8㎡/人或總建面的7%-8%。 黃先生表示，體量相對較大的住宅片區(qū)，要求社區(qū)商業(yè)的開發(fā)商自有資金充足。目前，銷售回籠資金及社區(qū)配套功能的社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品已成為眾多開發(fā)企業(yè)研究的重中之重，不少開發(fā)企業(yè)著手思考社區(qū)商業(yè)的開發(fā)模式，以期實現(xiàn)既能幫助住宅產(chǎn)生溢價，又能減輕開發(fā)社區(qū)商業(yè)所帶來的資金沉淀。 新發(fā)展： 向體驗式場所進化 可以看到，由于城市新區(qū)日益擴容，對商業(yè)配套設(shè)施的需求，為社區(qū)商業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間。復合型的社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品將成為發(fā)展趨勢，能夠滿足人們在社區(qū)內(nèi)體驗到娛樂、消費、養(yǎng)老、商務(wù)等便利，將是其在商業(yè)領(lǐng)域最具競爭力的核心優(yōu)勢。龍湖商業(yè)的相關(guān)負責人表示，針對住宅片區(qū)的開發(fā)，需要社區(qū)商業(yè)有超前的規(guī)劃，納入到整個住宅項目統(tǒng)一的規(guī)劃體系，在功能定位上更加細化，打造社區(qū)服務(wù)的理念。 作為情感化、家庭化、生活化、年輕化結(jié)合體的社區(qū)商業(yè)而言，能否把握好“最后一公里”，將精細化、趣味化、情感化的第三空間完美落地，是其能夠成功的關(guān)鍵。隨著各大房企紛紛進軍社區(qū)商業(yè)，社區(qū)商業(yè)設(shè)施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗式場所，一種為社區(qū)居民創(chuàng)造新鮮生活場所的方向發(fā)展。當前社區(qū)商業(yè)新物種頻出，一站式家庭生活中心、沉浸式商業(yè)公園、街區(qū)式購物中心是幾種發(fā)展形態(tài)。業(yè)內(nèi)人士表示，如果有一個社區(qū)商業(yè)品牌能夠成為周邊居民不可缺少的生活組成部分，那么它的價值想象空間無疑是巨大的，社區(qū)商業(yè)也將成為資本下一個爭奪焦點。 新形態(tài) 一站式家庭生活中心 將住宅、步行街、購物中心、辦公樓串聯(lián)成有機的整體，形成了“商業(yè)街+MALL+居住+辦公”的“1+N”式集合新形態(tài)。如保利地產(chǎn)的“若比鄰”商業(yè)，整合新型零售、生活服務(wù)、鄰里社交，衍生出洗衣、餐飲、美容美發(fā)、兒童教育、休閑娛樂等十余項社區(qū)生活業(yè)態(tài)，通過線上APP，實現(xiàn)線上線下互動，打造全方位服務(wù)。此外還有“社區(qū)客廳”鄰空間。 新形態(tài) 沉浸式商業(yè)公園 位于黃埔的尚城萬科里因獨特的場景成為新晉打卡地，因為2.7萬㎡的戶外公園——尚城公園shining park讓其脫穎而出。公園基本滿足了各年齡段居民的游玩需求，兼具遛娃、運動、休閑漫步、網(wǎng)紅打卡等社區(qū)休閑共享功能。其打破傳統(tǒng)的商業(yè)空間的設(shè)計，以沉浸式的商業(yè)公園、原創(chuàng)IP雕塑等為社區(qū)商業(yè)如何與當?shù)鼐用窠⒙?lián)系提供了樣本。 新形態(tài) 街區(qū)式購物中心 作為日常生活的第三空間，能否在空余時間吸引居民及游客駐留，成了社區(qū)商業(yè)是否成功的評判標準。以南沙的合景·悠方天地來看，體量超過5萬平方米，打造了獨特的花園式社區(qū)購物中心，半開放式的街區(qū)購物，并通過互動音樂噴泉、主題兒童游樂場、雅趣溪流、狗狗樂園、情景雕塑等一系列景觀，營造出舒適自然的生活氛圍，吸引附近1-3公里內(nèi)的居民和工作的白領(lǐng)。 社區(qū)商業(yè)形態(tài)的進階 社區(qū)商業(yè)演變史 社區(qū)商業(yè)中心：面積一般在20000-50000平方米，以生活百貨或大賣場為主力店，業(yè)態(tài)集合休閑體驗、生活家居、專賣、餐飲和服務(wù)。 居住區(qū)商業(yè)：面積一般在3000-20000平方米，以超市為主力店，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在3萬～5萬人。 鄰里商業(yè)：面積一般在3000平方米以下，由一組小店或集中在一起的一個大集成店組成，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪。