買(mǎi)了新房被查封 能要回來(lái)嗎？

去年以來(lái)，有些開(kāi)發(fā)商遇到了資金鏈危機(jī)，出現(xiàn)了債務(wù)問(wèn)題，其旗下項(xiàng)目有的被法院查封。買(mǎi)了新房被查封，能要回來(lái)嗎？對(duì)此，本刊找到了相關(guān)案例，并采訪(fǎng)了律師對(duì)此事進(jìn)行分析。 律師 要回被查封房屋 須同時(shí)滿(mǎn)足三個(gè)條件 北京市中永律師事務(wù)所高級(jí)合伙人張?jiān)葡悸蓭熣J(rèn)為，發(fā)現(xiàn)自己從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)的新房被法院另案查封時(shí)，可以根據(jù)法律規(guī)定，保護(hù)自己的合法權(quán)益。根據(jù)《民事訴訟法》第227條規(guī)定，買(mǎi)受人可以提出異議，要求中止執(zhí)行，解除查封，如果案外人對(duì)裁定的結(jié)果不服，還可以提起執(zhí)行異議之訴。 當(dāng)然，提起案外人異議并獲得法院的支持，需要符合相應(yīng)的條件。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第29條規(guī)定，買(mǎi)受人想排除查封，應(yīng)同時(shí)具備以下三個(gè)條件： 第一個(gè)條件是，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同。張律師提醒，這里所說(shuō)的“買(mǎi)賣(mài)合同”在實(shí)際簽署過(guò)程中，不只局限于這一種叫法。不論名稱(chēng)是“認(rèn)購(gòu)合同”、“認(rèn)購(gòu)協(xié)議”，只要具備當(dāng)事人名稱(chēng)、商品房狀況、房屋價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間等商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要內(nèi)容，也不論是否網(wǎng)簽，即可認(rèn)為是簽訂了書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同。 第二個(gè)條件是，所購(gòu)商品房系用于居住，買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋。 第三個(gè)條件是，已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的50%。房款的支付方式可以是全款、貸款，也可以是以借款、貨款、工程款等款項(xiàng)抵購(gòu)房款。 回顧 新房交付后遭查封 為了能夠?qū)⑹虑檎f(shuō)明，張?jiān)葡悸蓭熛蛭覀兣e了一個(gè)實(shí)例。 2016年，在延慶區(qū)工作和生活的王先生，準(zhǔn)備在延慶購(gòu)買(mǎi)一套商品房。經(jīng)過(guò)一番比較，看上了某開(kāi)發(fā)商新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)。 為了能夠順利購(gòu)買(mǎi)該新房，按照開(kāi)發(fā)商的要求，2016年10月，在樓盤(pán)剛剛開(kāi)工建設(shè)時(shí)，王先生繳納了200萬(wàn)元訂金。不過(guò)，在此時(shí)項(xiàng)目尚未取得《商品房預(yù)售許可證》，屬于違規(guī)行為。 兩年后的2018年9月，項(xiàng)目取得了《商品房預(yù)售許可證》，王先生與開(kāi)發(fā)商簽訂了《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，并支付了剩余185.5萬(wàn)元。至此，王先生向開(kāi)發(fā)商支付了全部購(gòu)房款。 2019年8月小區(qū)房屋竣工，開(kāi)發(fā)商向王先生交付了房屋。王先生辦理了物業(yè)的相關(guān)手續(xù)，拿到房屋的鑰匙、水卡、電卡、燃?xì)饪ǖ龋€交納了車(chē)位費(fèi)、裝修保證金、裝修管理費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)以及物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，對(duì)房屋進(jìn)行裝修。 在此期間，開(kāi)發(fā)商一直沒(méi)有辦理網(wǎng)簽手續(xù)。2020年初，王先生要求開(kāi)發(fā)商辦理網(wǎng)簽過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，開(kāi)發(fā)商以北京市住建委不給簽約等理由，拖延辦理相關(guān)手續(xù)。 后來(lái)王先生發(fā)現(xiàn)所購(gòu)買(mǎi)的房屋已經(jīng)被北京市某法院查封。原來(lái)是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商已經(jīng)將王先生的房屋土地使用權(quán)及在建工程，抵押給了銀行。開(kāi)發(fā)商拖欠了銀行借款，銀行便起訴了開(kāi)發(fā)商并申請(qǐng)法院查封了抵押物。 業(yè)主向法院提出“執(zhí)行異議” 自己支付了全款且已經(jīng)交付的房子被查封了，王先生十分著急。“在整個(gè)買(mǎi)房、交付入住的過(guò)程中，也不知道房子什么時(shí)候被開(kāi)發(fā)商抵押出去了，因?yàn)橐恢睕](méi)有辦理網(wǎng)簽，也沒(méi)拿到房產(chǎn)證，這種情況確實(shí)是有可能的。” 了解清楚情況后，王先生向法院提出執(zhí)行異議，并提交了《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議》、支付購(gòu)房款的銀行轉(zhuǎn)賬記錄、開(kāi)發(fā)商開(kāi)具的收據(jù)等證據(jù)，請(qǐng)求解除對(duì)其購(gòu)買(mǎi)房屋的查封。 法院經(jīng)審理后認(rèn)為，王先生與開(kāi)發(fā)商簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，具備當(dāng)事人名稱(chēng)、商品房基本狀況、商品房的銷(xiāo)售方式、商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間等商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商收取了相應(yīng)的房款，因此，可以認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同；且經(jīng)法院查明，王先生名下沒(méi)有其它可以用于居住的房屋；王先生提供的銀行轉(zhuǎn)賬記錄、開(kāi)發(fā)商開(kāi)具的收據(jù)等足以證明王先生支付了全部購(gòu)房款，符合法律規(guī)定的超過(guò)合同總價(jià)款的50%。 因此，王先生的情形符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第29條規(guī)定，其對(duì)涉案房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。法院裁定不得執(zhí)行王先生購(gòu)買(mǎi)的位于延慶區(qū)的房屋。 幸運(yùn)的是，王先生要回了被查封的房屋，房子又回到了自己手中。 認(rèn)定“名下無(wú)房”有爭(zhēng)議 不過(guò)，在此之中一個(gè)有爭(zhēng)議的問(wèn)題是，“所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”如何理解，審判實(shí)踐中掌握的標(biāo)準(zhǔn)不一。 王先生一家四口家庭名下還有位于朝陽(yáng)區(qū)百子灣的一套房屋，但王先生提供的社保、交通、日常消費(fèi)紀(jì)錄等證據(jù)證明，王先生確實(shí)在延慶工作、生活，其長(zhǎng)子在延慶區(qū)當(dāng)?shù)氐挠變簣@入學(xué)。 雖然王先生在朝陽(yáng)區(qū)還有一套房屋，但法院認(rèn)為，“其一家在延慶區(qū)工作、生活，僅就其工作地點(diǎn)距其名下位于朝陽(yáng)區(qū)百子灣的房屋之間的距離而言，即便以駕車(chē)方式出行，在高峰期單程通勤時(shí)間一般需2小時(shí)20分鐘左右，在一般情況下單程也需1小時(shí)又40分鐘左右，更毋論以公交地鐵等其他出行方式所耗的通勤時(shí)間，均已超過(guò)了在部分設(shè)區(qū)的市與市之間出行可能花費(fèi)的時(shí)間；何況，王先生二子年幼，其幼子在當(dāng)年尚不滿(mǎn)兩周歲，無(wú)論是讓幼兒每日隨父母往返奔波延慶與朝陽(yáng)近200公里，或是讓幼兒在朝陽(yáng)候其父母早出晚歸，均有違對(duì)老人兒童此類(lèi)弱勢(shì)群體優(yōu)先保護(hù)與關(guān)愛(ài)的社會(huì)主義核心價(jià)值觀與理念。” 其次，王先生位于朝陽(yáng)區(qū)的房屋建筑面積為78.4平方米，家庭四口人，人均建筑面積19.60平方米，遠(yuǎn)低于北京市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積2015年至2019年的數(shù)據(jù)。 而王先生一家四口人名下在延慶區(qū)并無(wú)房屋。法院認(rèn)為，“綜合王先生和其家人的長(zhǎng)期工作和生活所在地、其名下房屋與其工作地點(diǎn)的通勤距離與時(shí)間、現(xiàn)有房屋的建筑面積、家中人口組成等多種因素與情節(jié)，在抵押權(quán)人的金錢(qián)債權(quán)利益和王先生一家人的生存權(quán)益之比較中，王先生一家人的生存權(quán)益應(yīng)受到優(yōu)先保護(hù)。”文/陳靜思