房地產收并購“僵局”：市場預期不振 買家持幣觀望

在五天前舉行的業績發布會上，林昭遠談到收并購時稱，目前各大金融機構已主動對接公司提供并購貸，錢是不差的，但在項目方面會嚴格一點。 當下，沒有幾家房企能直呼“不差錢”，市場上更多的，是那些流動性緊張、等待“不差錢”同行馳援的出險房企。 但蹊蹺的是，即便一些國資房企資金充裕，去年下半年至今，行業仍罕見大型收并購案例，僅偶爾出現項目散售交易。真正大力處置資產、引入戰投，從而緩解風險的房企，較為少見。 曾經，萬達遇到危機時甩賣資產包、許多房企也曾拉來險資當戰投，如今時過境遷，房地產收并購市場冷冷清清，有的只是惜售不賤賣的房企、和持幣觀望的買家。 收并購，似乎陷入了某種僵持局面，而其根源，仍在于對房地產后市預期的不樂觀。天風證券指出，并購浪潮常發生在經濟持續高速增長時期，罕見逆周期收并購高潮。收并購與招拍掛市場在熱度上具有較強一致性，招拍掛市場冷淡時，優質房企對收并購可能同樣趨于觀望。 大型收并購案稀少 自去年以來，出現資金危機的房企越來越多，但拿出有力措施、推動風險化解的房企，并不多見。在收并購領域，也鮮見大型案例，多是發生于項目層面的小規模交易。 3月13日，美的置業(03990.HK)發布公告稱，集團間接全資附屬公司同意收購金科地產附屬公司持股的兩間目標公司股權，收購代價為9.07億元。 具體而言，美的置業擬向金科地產收購南京科宸53%股權、南京山河宸園50%股權。收購前，美的置業擁有南京科宸37%股權、南京山河宸園50%股權；收購事項完成后，這兩家公司將成為美的置業的全資附屬公司。 此前，美的置業還曾接盤金科在重慶一項目，并與雅居樂、正榮等發生項目層面的交易。股權出售方，多為與美的置業合作、如今資金緊張的房企。 美的置業方面曾表示，之所以接連收購此類項目，一方面是配合其城市升級戰略，此外收并購的項目合作方多為風險合作方、及面臨剛性兌付的企業，此舉目的是紓困同業，同時也可逐步提升操盤項目比例，提升品牌認可度，保障業主權益。 據業內人士透露，部分房企出現債務違約后，會產生傳染性，使得行業出現信心的廣泛缺失和風險的傳導。比如，幾家公司共同開發項目，其中一家出現風險，購房者會對項目敬而遠之，合作開發的其他股東也被影響，甚至銀行都不給項目放貸。 即便合作方還未公開違約，上述類型的項目交易，也是收購方切割風險、保項目正常運轉的手段。此前，雅居樂和世茂也曾有類似舉動，出售廣州亞運城股權給項目合作方中海。兩宗股權交易完成后，中海將持有該項目約73.33%股權。 對資金緊張的房企來說，個別項目出售可暫時紓困流動性，但遠不能解決根本問題。從整個行業來看，當下大規模的收并購浪潮也還未到來。 據中指研究院統計，截至目前，行業各種渠道的并購類融資達1300億元，其中銀行、資管類直接發債融資達350億元，1月至今房地產行業信用債融資約800億元，金融機構并購債融資相當于房企直接發債融資的44%。 近日，招商銀行先后與華潤置地、大悅城控股、碧桂園、美的置業等房企簽署合作協議，共計授予相關房企約540億元并購融資額度，浦發銀行、上海銀行、廣發銀行、平安銀行、興業銀行等金融機構也相繼傳出地產并購主題債的消息。 但是，從實際使用情況看，真正用于風險房企處置項目的并不如預期。上述研究院稱，比如有的債券46%用于并購，46%用于項目建設，還是從共同開發項目的其他股東手中收購，對象僅限于合作方，未明顯體現出為出險企業項目紓困的作用。 現實層面阻力仍存 為控制行業違約風險蔓延、加快市場出清，官方已有過收并購類配套支持政策。 去年底，央行、銀保監會出臺《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行業金融機構重點支持優質房企兼并收購一些出現風險和經營困難的大型房企的優質項目。廣東也曾召集房企開會，為國企央企收并購出險房企項目牽線。 但從現實層面看，房企收并購仍然“雷聲大雨點小”，根源在哪里？ 中指研究院認為，當前市場仍處于下行周期，未來預期不明朗，握緊手中現金、保障充足的流動性更為重要。有能力的房企主要持觀望態度，實際開展收并購的意愿不太強烈。 從出險房企角度看，部分房企不愿過早觸及核心優質資產。如果急于出售，資產可能被壓價，回籠資金不及預期，不利于債務償還；若優先出售優質資產，剩余資產質量不高，雖然能緩解當期財務風險，長期看又增加了新的經營風險。 即便買賣雙方都有意愿，從現實操作層面講，收并購同樣存在風險與阻力。 西政資本稱，去年下半年開始，一些現金流充足的房企，雖然在加大收購力度，但都發現困難重重，一是因為項目已經“超融”，收購后的開發價值和利潤基本無法覆蓋已產生的債務。此外，被收購主體風險大，隱性債務難以發覺，也是房企收購時的顧慮。 天風證券也表示，本輪收并購的主要制約因素，或為需求端存在需求預期短期反轉擔憂、融資渠道受限與杠桿空間不足、實操層面中盡調成本與事后風險的隱憂、高價拿地帶來資產議價空間有限，此外國企受限于決策流程發力相對緩慢。 為助力地產行業紓困，一些資產管理公司開始入場。近日，長城資產獲批在全國銀行間債券市場公開發行100億元金融債券，用于重點房地產企業優質項目的風險化解及處置等。此前，東方資產發行了首筆AMC地產紓困金融債，規模100億元。 中指研究院企業事業部研究副總監陳星認為，國有資產管理公司入場，表明收并購活動的參與主體更加多樣。據不完全統計，今年來的收并購活動中，來自項目合作方股東的收并購與來自第三方的收并購基本各占一半，第三方收并購中，仍以開發商收購為主。 “資管公司作為獨立的第三方金融機構，在風險資產處置方面具有豐富經驗，又受到融資政策的支持，無論從資金充足度還是專業度方面來說，都具有更強的優勢，有望加快當前出險企業項目的處置速度，促進風險化解和市場出清。”他稱。 值得注意的是，拋卻參與主體不談，市場各方對后市的預期，才是房企收并購的核心影響因素。西政資本稱，銷售受阻是房企當前最大的痛點，樓市政策的適宜調整、市場信心的重新回歸，才是解決問題的關鍵。 近期，面對樓市持續低溫的態勢，全國多個城市對房地產政策進行調整。那么，樓市從“政策松”到“市場穩”需多久？ 國海證券研究所聯席所長夏磊稱，截至2022年1月，一線城市去化周期約15.8個月，北京市場有望在3月份迎來小陽春；鄭州、重慶、成都、無錫、福州等二線城市，目前庫存在較高水平，隨著政策跟進，預計會在調控放松后3個月內回暖；三四線城市庫存處于歷史高位，回暖或將需要更長時間，預計從放松到政策見效仍需6個月以上。