加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管、試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，多地出手能否解延期交付之困？

央廣網(wǎng)北京3月23日消息(記者 門庭婷)在期房購(gòu)買中，延期交付是購(gòu)房者的一大困擾。同時(shí)，在疫情及市場(chǎng)下行影響下，房企也面臨壓力。為保障購(gòu)房者權(quán)益、維持市場(chǎng)穩(wěn)定，有關(guān)部門以預(yù)售資金監(jiān)管政策調(diào)整、現(xiàn)房銷售試點(diǎn)等手段緩解延期交付困境。專家觀點(diǎn)也指出，期房機(jī)制需要改變，但改革需要過渡與漸進(jìn)。 延期交付“防不勝防” 律師建議提前了解開發(fā)商情況 近日，鄭州市某樓盤延期交付的相關(guān)報(bào)道引發(fā)關(guān)注，該項(xiàng)目原定2018年交房，目前已延期4年仍未交付到業(yè)主手中。更讓業(yè)主難以接受的是，開發(fā)商向業(yè)主發(fā)出籌集資金的公告，要求業(yè)主追加建設(shè)資金。 類似事件在期房買賣中并不罕見，工程長(zhǎng)時(shí)間沒有進(jìn)展、交付時(shí)間一拖再拖、爛尾樓幾易其主讓業(yè)主心中忐忑。近兩年來(lái)，延期交付事件更是時(shí)有發(fā)生，其中不乏知名房企開發(fā)的項(xiàng)目。記者在領(lǐng)導(dǎo)留言板搜索“延期交付”關(guān)鍵詞發(fā)現(xiàn)，今年3月以來(lái)，已有超過30條相關(guān)留言。 北京市東元律師事務(wù)所律師李松分析指出，近幾年延期交付事件的發(fā)生主要有三方面原因：一是不可抗力，如洪水、疫情、地震等；二是開發(fā)商不能取得竣工驗(yàn)收備案表，法律上不具備交房條件；三是開發(fā)商資金鏈斷裂、經(jīng)濟(jì)實(shí)力不行、相關(guān)政府手續(xù)違法等原因。 針對(duì)因開發(fā)商原因造成的延期交付，李松建議購(gòu)房者在購(gòu)房過程中重點(diǎn)了解開發(fā)商的基本情況，包括其商業(yè)信譽(yù)、行業(yè)排名及涉訴信息等。簽訂合同前應(yīng)重點(diǎn)審核開發(fā)商的五證是否齊全，以及房屋及土地的性質(zhì)，判斷是否存在違建的可能性，盡量避開存在商業(yè)信譽(yù)差、行業(yè)排名靠后、頻繁涉訴等情況的不良開發(fā)商。 對(duì)于已經(jīng)發(fā)生的延期交付事件，業(yè)主可根據(jù)合同約定主張賠償違約金，因延遲交付造成的租房支出等損失，也可據(jù)此主張相應(yīng)的賠償。如果開發(fā)商資金鏈斷裂甚至破產(chǎn)，業(yè)主可作為債權(quán)人參與破產(chǎn)清算。不過，李松也坦言：“如果開發(fā)商破產(chǎn)后沒有什么資產(chǎn)的話，業(yè)主權(quán)益確實(shí)難以維護(hù)。” 受不可抗力影響可推遲工期 多地為房企預(yù)留空間 如上述李松律師所提及的，過去兩年在疫情等不可抗力的影響下，部分項(xiàng)目施工進(jìn)展的確有所放緩，開發(fā)商與承包方也表示“無(wú)奈”。 2020年4月，一份針對(duì)蚌埠市場(chǎng)的報(bào)告顯示，超60%樣本企業(yè)表示疫情對(duì)其在建項(xiàng)目建設(shè)交付期產(chǎn)生了較嚴(yán)重影響，其中，大量項(xiàng)目需延期3個(gè)月以上，部分項(xiàng)目需延期6個(gè)月以上。而在疫情爆發(fā)初期，也有房企在網(wǎng)絡(luò)上咨詢?nèi)绾翁幚硪蛞咔閷?dǎo)致的延期交付問題。 對(duì)于此類情形，李松律師表示應(yīng)根據(jù)不同情況進(jìn)行判斷，因不可抗力的出現(xiàn)對(duì)房屋的正常交付產(chǎn)生重大影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責(zé)任，出賣人應(yīng)在合理時(shí)間內(nèi)對(duì)買受人及時(shí)履行通知義務(wù)，否則構(gòu)成延期交房。“但是，當(dāng)事人延期履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。”李松補(bǔ)充道。 而在政策層面，考慮到房企的壓力，疫情發(fā)生以來(lái)部分城市已經(jīng)對(duì)疫情等因素導(dǎo)致的施工延遲提出明確方案，為企業(yè)留出部分空間。 2020年疫情暴發(fā)初期，江蘇省住建廳發(fā)布的《關(guān)于新冠肺炎疫情影響下房屋建筑與市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工合同履約及工程價(jià)款調(diào)整的指導(dǎo)意見》指出，因新冠肺炎疫情防控造成工程延期復(fù)工或停工的，應(yīng)合理順延工期；《沈陽(yáng)市應(yīng)對(duì)新型冠狀病毒肺炎疫情保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施》則規(guī)定，“對(duì)于受疫情影響，造成延期交付房屋的，不作為違約責(zé)任，給予2個(gè)月續(xù)展期，購(gòu)房人與房地產(chǎn)企業(yè)合同約定超過2個(gè)月的，按照合同約定辦理。” 2021年8月份，面對(duì)疫情及洪澇災(zāi)害雙重壓力，河南省政府辦公廳印發(fā)《河南省支持企業(yè)加快災(zāi)后重建恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)十條措施》，其中提到：受災(zāi)情疫情不可抗力影響，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目不能按規(guī)定期限履行施工和商品房交付義務(wù)，施工方和開發(fā)商相應(yīng)順延期限的，順延期限不得超過3個(gè)月。 今年3月5日，江蘇省蘇州市發(fā)布 46條政策措施，其中提到因疫情影響未交付的在建在售商品房項(xiàng)目，交付期限可順延30日。 落實(shí)到實(shí)際執(zhí)行中，李松告訴記者，關(guān)于開發(fā)商以疫情為由能主張延期交付的期限，各地標(biāo)準(zhǔn)不一，根據(jù)相關(guān)案例，大部分案件認(rèn)定免責(zé)天數(shù)均以地方疫情防控措施及地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為依據(jù)。 對(duì)于相關(guān)責(zé)任認(rèn)定，李松進(jìn)一步解釋道，在疫情開始前明顯因?yàn)殚_發(fā)商的原因?qū)е碌墓て谘娱L(zhǎng)、延期交房，責(zé)任完全由開發(fā)商承擔(dān)；若開發(fā)商逾期交房發(fā)生在疫情或疫情防控措施發(fā)生后，應(yīng)在查明具體影響因素及影響程度的基礎(chǔ)上，認(rèn)定開發(fā)商的責(zé)任。“法院通常免除因疫情或疫情防控措施導(dǎo)致逾期交房期間的違約責(zé)任，剩余逾期天數(shù)的逾期交付責(zé)任，仍然由開發(fā)商承擔(dān)。”他補(bǔ)充道。 商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策調(diào)整 規(guī)避延期交付風(fēng)險(xiǎn) 面對(duì)多種因素帶來(lái)的延期交付風(fēng)險(xiǎn)，為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，國(guó)家及地方層面多次表態(tài)或出臺(tái)相關(guān)政策，以減少類似事件發(fā)生。 2月24日，在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，住建部部長(zhǎng)王蒙徽強(qiáng)調(diào)，2022年將保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和精準(zhǔn)性，堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，持續(xù)整治和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。 具體到實(shí)施層面，商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策的調(diào)整及保證監(jiān)管資金依法依規(guī)使用，被行業(yè)視作規(guī)避延期交付風(fēng)險(xiǎn)的有力措施，相關(guān)政策及規(guī)定頻頻發(fā)布。 今年1月14日，《最高人民法院關(guān)于充分發(fā)揮司法職能作用 助力中小微企業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》發(fā)布，其中提到：“除當(dāng)事人申請(qǐng)執(zhí)行因建設(shè)該商品房項(xiàng)目而產(chǎn)生的工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等債權(quán)案件外，在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，對(duì)于監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內(nèi)的款項(xiàng)，不得采取扣劃措施，不得影響賬戶內(nèi)資金依法依規(guī)使用。” 近日，合肥市房產(chǎn)局召開商品房預(yù)售資金監(jiān)管合作銀行座談會(huì)，會(huì)議提出，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶存在被法院凍結(jié)、劃扣等情況時(shí)，監(jiān)管銀行要及時(shí)向監(jiān)管部門反饋相關(guān)信息。在此之前，合肥市房產(chǎn)局在全市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管工作會(huì)議上也提及“加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管力度，嚴(yán)格預(yù)售資金進(jìn)賬及重點(diǎn)資金撥付”等內(nèi)容。 河南省也在近期采取行動(dòng)。3月11日，河南省住建廳、人民銀行鄭州支行、銀保監(jiān)會(huì)河南監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)，《意見》提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房取得的全部收入，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等，均應(yīng)納入商品房預(yù)售資金監(jiān)管范圍。《意見》還強(qiáng)調(diào)，屬于重點(diǎn)監(jiān)管資金的，經(jīng)批準(zhǔn)后專項(xiàng)用于支付項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用，不得用作繳納土地價(jià)款、罰金、支付營(yíng)銷費(fèi)用等用途。 “監(jiān)管額度內(nèi)資金專款專用可以使上下游供應(yīng)商權(quán)益得到保障，打通房地產(chǎn)上下游的資金鏈，有利于促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)，亦有利于穩(wěn)定和提振市場(chǎng)情緒。”中指研究院在報(bào)告中指出。 現(xiàn)房銷售屢被提及 改革需強(qiáng)調(diào)過渡與漸進(jìn) 預(yù)售資金監(jiān)管政策調(diào)整之外，今年“兩會(huì)”期間，“取消商品房預(yù)售制度”等內(nèi)容再次引起熱議。而早在兩年前，海南已經(jīng)打響推行商品房現(xiàn)售制度的第一槍。 去年以來(lái)，現(xiàn)房銷售在多座城市的土拍環(huán)節(jié)被提及。以北京為例，在2021年第二批集中供地中，北京首次試點(diǎn)競(jìng)現(xiàn)房銷售面積；隨后在第三批集中供地中擴(kuò)大了現(xiàn)房銷售試點(diǎn)范圍，且勁松地塊首次試點(diǎn)全部現(xiàn)房銷售；今年北京首批集中供應(yīng)的18宗地塊中，有9宗設(shè)置了達(dá)到觸頂價(jià)競(jìng)現(xiàn)房銷售面積的規(guī)則，最終崔各莊地塊以接近45%的現(xiàn)房銷售比例出讓。此外，現(xiàn)房銷售也出現(xiàn)在了上海、杭州等熱門城市的土拍規(guī)則中。 對(duì)于多次引起熱議的“取消商品房預(yù)售制度”，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，通過“兩會(huì)”期間的相關(guān)討論可以得到三點(diǎn)信息：一是對(duì)于期房和現(xiàn)房制度的改革已經(jīng)成為共識(shí)；二是類似改革需強(qiáng)調(diào)過渡和漸進(jìn)的過程；三是此類轉(zhuǎn)型中購(gòu)房和資金流動(dòng)等過程都會(huì)發(fā)生變化。 “期房項(xiàng)目面臨不確定性，使得各類風(fēng)險(xiǎn)最終讓購(gòu)房者承擔(dān)，這個(gè)機(jī)制確實(shí)需要轉(zhuǎn)變。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。但他也指出，鑒于近期房企銷售和資金承壓，盲目過渡到現(xiàn)房銷售模式則會(huì)進(jìn)一步加大房企的壓力。對(duì)于未來(lái)變革趨勢(shì)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“未來(lái)改革還是要推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)從高速增長(zhǎng)到中高速增長(zhǎng)，類似期房制度也確實(shí)會(huì)面臨調(diào)整，這也是房企需要關(guān)注的。”