暫不取消建筑面積，能否加注使用面積？

3月15日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)布關(guān)于《住宅項目規(guī)范》公開征求意見的通知。這份曾引發(fā)大眾關(guān)注的《住宅項目規(guī)范》已是第三次向社會公開征求意見。2019年公示的版本中，第2.4.6條“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”受到廣泛關(guān)注。在當時的征求意見稿文末附的起草說明中提到：目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易，這樣會出現(xiàn)同一項目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。 但是，這次公布的征求意見稿當中沒有再提“取消公攤面積”或者“以套內(nèi)使用面積進行交易”。 其實，關(guān)于取消建筑面積(公攤面積)的爭議一直存在，今年全國兩會上“取消公攤面積”再次引發(fā)關(guān)注。全國政協(xié)委員洪洋認為：公攤多少面積都是一團迷霧，只能由開發(fā)商“信口開河”，業(yè)主毫無申辯權(quán)利。洪洋建議國家取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中。 其實建筑面積的問題還在于不透明，買房如同拆盲盒，“買100平方米的房子只得70平方米”之類的新聞不斷。業(yè)主交出真金白銀，寫在合同書紙面上的是建筑面積，但其實并不知道能住的房子有多大，在交房時可能“驚喜不斷”，有的公攤系數(shù)甚至超過52%，美好的生活夢想被公攤面積給“吃”了。原本盤算好的生育二孩、接爸媽來城里生活，因為莫明“公攤”而縮水，生活的路徑就要重新規(guī)劃。 你家房子有多大？原本，拿一把皮尺、用小學數(shù)學就能解答的問題，因為有了公攤面積，就開始“量子力學”了。依有關(guān)的技術(shù)規(guī)范，建筑面積包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道等等，而房產(chǎn)證只記錄包括了公攤面積在內(nèi)的建筑面積，并不記錄真正跟業(yè)主利益相關(guān)的使用面積，而憑業(yè)主個人甚至業(yè)委會的力量根本是算不出來房子的建筑面積的。 公眾對取消按建筑面積售房的期待，并不是說對于自己房子之外的公用面積部分不愿付錢，更不是讓開發(fā)商“做雷鋒”，而是希望有一筆明白賬，不要讓人生大事成了“拆盲盒”。 有人說，按使用面積和按建筑面積賣房沒有區(qū)別，香蕉剝了皮賣，價格只會漲。其實，還真不是這么一回事，不妨看看香港的經(jīng)歷。 從1990年代開始，內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)學習的就是香港的經(jīng)驗，引進了公攤面積。但是，在2013年，中國香港已經(jīng)開始告別公攤面積。原因就是公攤面積的水分太大，曖昧的建筑面積成為香港開發(fā)商“發(fā)水”的溫床(“發(fā)水”原本用于指代海鮮販子為魷魚注水增重)，結(jié)果露臺、飄窗、墻壁這些不起眼的建筑構(gòu)件，成為地產(chǎn)商、政府和消費者之間博弈的道具。 從2008年開始，推動取消建筑面積的香港城市大學建筑科技學部高級講師潘永祥，對兩種房子計算方式，做了一個形象的比喻：有整只出售的榴蓮，也有去殼后出售的榴蓮，雖然后者價格偏高，但是免除了榴蓮殼重量對價格造成的不確定的影響，消費者買去殼后的榴蓮，當然更安心。 近年來，輿論場要求取消建筑面積(公攤面積)的呼吁不斷，2019年的2月24日，新華社發(fā)布《權(quán)威專家回應(yīng)“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”》。今年1月，《半月談》也曾刊文《公攤面積成糊涂賬？別再讓買房像開盲盒》。今年兩會上，“取消公攤面積”再次引發(fā)公眾的關(guān)注。 但是，也要看到，建筑面積的“銷售習慣”形成已久，一旦取消也的確存在市場上兩種面積標準并存的尷尬。有的業(yè)主會認為，按使用面積計算會導(dǎo)致自家房子“縮水”；而且，此前征稅，收取物業(yè)費、取暖費、測繪費等一般都是按建筑面積計算的，一旦取消了建筑面積的確會觸動方方面面的利益，這也說明了改革的困難性。所以，我們看到，一度寫進《住宅項目規(guī)范》(征求意見稿)的“按使用面積銷售”還是被剔除了。 但是，哪怕暫不取消建筑面積，能否在增量房產(chǎn)交易、登記中加注使用面積，形成“兩軌制”？這既不影響相關(guān)方面征收費用，也不會抬升產(chǎn)價格，關(guān)鍵的關(guān)鍵是，使用面積“所見即所得”，可以為下一步改革預(yù)存空間。行者必至，做者必成，往正確的方向努力，改革就會有突破。